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Immobilienmakler, was ist erlaubt, was nicht – was dürfen sie

Wenn es um das Vermieten oder den Verkauf und Kauf einer Immobilie geht, so ist ein Immobilienmakler oftmals das Bindeglied zwischen dem Eigentümer und dem Interessenten. Nicht selten stellt der Immobilienmakler, meist gerade aufgrund der damit verbundenen Kosten auch ein Ärgernis dar, gerade für Käufer einer Immobilie. Zumal eine Vielzahl an Geschäftspraktiken oftmals die Frage aufwerfen lässt, ob das überhaupt zulässig ist. In dem nachfolgenden Artikel beleuchten wir verschiedene Fragestellungen.

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Ohne Auftrag Immobilien vermitteln?

Wer sich für eine Immobilie interessiert und sieht, das diese von einem Immobilienmakler angeboten wird, der wird in der Regel davon aussehen, das der Immobilienmakler vom Eigentümer auch damit beauftragt wurde. Doch das muss keineswegs der Fall sein. Es ist nämlich rechtlich einem Immobilienmakler nicht verboten, wenn dieser ohne Auftrag tätig ist. Unabhängig vom rechtlichen Aspekt, entspricht eine solche Tätigkeit ohne Auftrag vom Eigentümer, aber nicht den Berufsregeln der Immobilienverbände. Man spricht hier von einem standeswidrigen Verhalten. Und je nach Einzelfall, kann hier auch ein unlauterer Wettbewerb vorliegen. Natürlich stellt sich aber die Frage, bin ich als Interessent gegenüber dem Immobilienmakler provisionspflichtig? Hier kommt es auf einen Einzelfall an. Zum einen würde sich eine solche Provisionspflicht nur dann erwachsen, wenn zwischen dem potenziellen Käufer und dem Immobilienmakler ein rechtsgültiger Maklervertrag vorliegt. Ist das der Fall gibt es noch eine zweite Hürde, nämlich das eine Provisionspflicht nur dann entsteht, wenn letztlich zwischen dem Käufer und dem Verkäufer auch tatsächlich ein Kaufvertrag geschlossen wurde. Ist eine dieser beiden Punkte nicht erfüllt, gibt es von Seiten von einem Immobilienmakler, auch keinerlei Rechtsansprüche an eine Provision. Ein seriöser Immobilienmakler wie dieser in Leimen gewinnt seine Kunden mit Kompetenz und Vertrauen und nicht mit unlauteren Mitteln.

Wann ist eine Provision Wucher?

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Natürlich stellt sich dann meist auch schon die nächste Frage, nämlich zur Höhe der Provision. Grundsätzlich gibt es kein Gesetz, was im Detail die Höhe regelt. Vielmehr setzen hier oftmals die Gerichte die Leitplanken. So hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom12. Mai 2016, Az. I ZR 5/15) in einem Fall, die Höhe der Provision von 11.5 Prozent als unzulässig, als Wucher erklärt. Was Wucher ist, kann man aber letztlich pauschal nicht bestimmen. Vielmehr kommt es hier, auch nach Sichtweise der Gerichte, oftmals auf die Region und damit verbundene Provisionen an. Anders sieht es im Übrigen im Fall von Vermietungen aus. Hier gibt es klare Regelungen, was an Nettokaltmiete maximal als Provision geltend gemacht werden. Anders als beim Immobilienkauf, gibt es im Falle von Vermietungen noch eine weitere Besonderheit, hier greift nämlich das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, wer den Immobilienmakler beauftragt, muss letztlich auch die dafür anfallenden Kosten bezahlen. Es gibt in der Bundespolitik Bestrebungen, dieses Bestellerprinzip auch auf Immobilienkäufe zu erweitern. Damit der Erwerb von Immobilieneigentum günstiger wird. Beschlossen ist das aber vom Bundestag noch nicht und daher Zukunftsmusik.

Nebengebühren vom Immobilienmakler

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Ein Ärgernis stellt aber meist nicht nur die Provision darf, sondern auch Nebenkosten. So gibt es Immobilienmakler die zum Beispiel Gebühren für Besichtigungen erheben oder Übergabegebühren oder aber auch eine Reservierungsgebühr. Reservierungsgebühr ist nichts anderes, als wenn ein potenzieller Käufer sein Interesse am Kauf bekundet. Doch alle diese Gebühren haben eine Gemeinsamt, sie sind so nicht zulässig und müssen daher auch nicht bezahlt werden. Das gilt insbesondere für die Reservierungsgebühr (u.a. Bundesgerichtshof, Az.: III ZR 21/10), wozu es diverse Urteile aus der Rechtsprechung gibt. Ein solcher Anspruch auf eine Gebühr, kann in der Regel alleine schon aus dem Grund nicht erwachsen, da über den letztendlichen Verkauf und vor allem auch über den Zeitpunkt vom Verkauf, nicht der Immobilienmakler entscheidet, sondern ausschließlich der Eigentümer einer Immobilie. Nach Auffassung der Gerichte kann eine solche Zulässigkeit der Gebühr es nur dann geben, wenn der Immobilienmakler einen Alleinauftrag vom Eigentümer hat, dass nur dieser Immobilienmakler die Immobilie bewerben und verkaufen darf, aber auch der Eigentümer sich grundsätzlich bereit erklärt, die Immobilie an Interessenten zu verkaufen. Und letztlich müsste noch eine klar zeitlich begrenzte Reservierungsvereinbarung mit dem potenziellen Käufer vorliegen. Aufgrund der Tragweite einer solchen Vereinbarung, müsste diese nach Rechtsauffassung der Gerichte sogar von einem Notar beurkundet werden. Wie man daran erkennen kann, gibt es eine Vielzahl an Hürden und vor allem auch an Knebelungen bei einem Eigentümer, aber auch auf der anderen Seite bei einem potenziellen Käufer, damit eine solche Reservierungsgebühr überhaupt eine Zulässigkeit haben könnte. Sind alle diese Punkte nicht erfüllt, ist sie unzulässig. Zahlt man eine solche Gebühr trotzdem, zum Beispiel weil man großes Interesse an der Immobilie hat und kommt dann kein Kaufvertrag zustande, so muss die Gebühr vom Immobilienmakler zurückbezahlt werden.

Aussagen von einem Immobilienmakler

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Jede Immobilie ist super, top und oftmals werden in der Bewerbung noch andere Superlative, von einem Immobilienmakler bemüht. Aus Sicht von einem Immobilienmakler ist es verständlich, schließlich möchte man ein Geschäft machen. Doch gerade für einen Immobilienkäufer kann es damit auch Probleme geben. So zum Beispiel, wenn eventuelle Mängel an einer Immobilie nicht vom Immobilienmakler geäußert werden und diese sich erst nach dem Kauf zeigen. Schnell stellt sich dann die Frage nach der Haftung oder ob sogar eine Straftat vorliegt. Eine Straftat wird man im Regelfall verneinen können, vielmehr ist es eine zivilrechtliche Fragestellung. Grundsätzlich unterliegt ein Immobilienmakler einer Aufklärungspflicht. Das bedeutet konkret, das ein Immobilienmakler eventuell vorhandene Schäden nicht herunterspielen oder sogar verschweigen darf. Nach einem Urteil vom Bundesgerichtshof (31.01.2003, Az. V ZR 389/01) kommt es hierbei auch nicht darauf an, ob ein potenzieller Käufer gezielt nach Mängeln fragt. Vielmehr obliegt eine Aufklärungspflicht unabhängig davon, ob Fragen gestellt werden oder nicht. Auf der anderen Seite wird diese Aufklärungspflicht von einem Immobilienmakler auch begrenzt. So muss ein Immobilienmakler eine Immobilie im Vorfeld nicht auf Herz und Nieren prüfen. Letztlich muss er nur darüber Auskunft geben und auf Schäden und Mängel hinweisen, von denen er Kenntnis hat. Eine gezielte Prüfung ist für einen Immobilienmakler nur dann eine Pflicht, wenn diese vertraglich zugesichert wurde. Gleiches gilt auch für Angaben zur Immobilie in der Bewerbung. Hier darf ein Immobilienmakler die Angaben vom Eigentümer ungeprüft übernehmen. Eine Grenze sieht der Gesetzgeber hier und in dem Fall, wenn der Immobilienmakler erkennen muss, dass die Angaben vom Eigentümer offensichtlich nicht stimmen können. Letztlich obliegt hier immer die Beweislast beim Käufer einer Immobilie. Dieser muss im Zweifelsfall dem Immobilienmakler ein Fehlverhalten nachweisen können. Je nach Schweregrad kann sich daraus ein Schadensersatz ergeben, bis hin zur Anfechtung und Auflösung vom Kaufvertrag zur Immobilie.


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